久久一日本道色综合久久_国产最爽的av片在线观看_精品成人Av一区二区三区_94久久国产乱子伦精品免费_国产三级网站在线观看_和女邻居做爰在线观看_wymfw最新免费_国产强奷在线免费阅读_95在线观看视频

8月開始針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的新一輪刺激政策陸續(xù)出臺(tái)，但地產(chǎn)的多項(xiàng)數(shù)據(jù)仍未好轉(zhuǎn)。盡管市場(chǎng)對(duì)政策放松后的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍較為悲觀，但我們研究認(rèn)為，房地產(chǎn)新開工有望最早出清完畢，新開工觸底回升的拐點(diǎn)可能已經(jīng)到來(lái)。
　　9月以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的多個(gè)指標(biāo)仍在探底。（1）房?jī)r(jià)：過(guò)去三年，全國(guó)房?jī)r(jià)總體上呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，即便今年8月開始房地產(chǎn)放松政策陸續(xù)出臺(tái)，房?jī)r(jià)亦未改變下行趨勢(shì)。分城市能級(jí)來(lái)看，一線城市房?jī)r(jià)較為穩(wěn)健，二三線城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)偏弱。（2）銷售：政策放松后全國(guó)地產(chǎn)銷售低位企穩(wěn)。一二線城市效果相對(duì)明顯，三四線城市商品房銷售保持平淡。（3）投資：房地產(chǎn)投資仍較為低迷，地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源降幅較大，土地投資尤為疲弱。參照2014-2015年經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)可能仍需更多政策支持。
　　住宅新開工增速出現(xiàn)觸底回升跡象。2023年7月，住宅新開工累計(jì)增速錄得-25%的低點(diǎn)，8月降幅小幅收窄至-24.7%，9月降幅繼續(xù)收窄至23.9%。我們認(rèn)為其邏輯在于：從供給端來(lái)看，伴隨房企庫(kù)存的持續(xù)去化，地產(chǎn)行業(yè)的出清即將完成。歷史上多數(shù)時(shí)間里，住宅新開工面積是強(qiáng)于銷售的，但最近三年新開工面積持續(xù)弱于銷售。開工低于銷售導(dǎo)致房企廣義庫(kù)存的快速去化。從需求端來(lái)看，根據(jù)我們的測(cè)算，未來(lái)五年商品房住宅需求趨勢(shì)可維持在8-10.6億平方米，因此新開工或已偏離了可持續(xù)的住宅需求。往后看，新開工面積存在繼續(xù)向趨勢(shì)值回歸的動(dòng)力。作為證據(jù)，可以看到2023年8-9月住宅新開工當(dāng)月同比連續(xù)兩個(gè)月反超銷售。我們預(yù)計(jì)到2024年上半年，住宅新開工面積累計(jì)增速有望實(shí)現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正，并逐步帶動(dòng)地產(chǎn)投資整體企穩(wěn)。
　　明年房?jī)r(jià)有望企穩(wěn)。第一，明年樓市“供需缺口”可能再現(xiàn)。2014-2015年我國(guó)地產(chǎn)新開工面積同比連續(xù)兩年為負(fù)。房屋從新開工到進(jìn)入銷售市場(chǎng)（預(yù)售或現(xiàn)房）大概需要3年的時(shí)間。我們認(rèn)為，2014-2015年新開工的下滑使得2018年樓市供給收縮，并引發(fā)了房?jī)r(jià)的上漲。2021年四季度開始新開工開始下滑，或意味著2024年我國(guó)樓市可能也面臨“供需缺口”。第二，房?jī)r(jià)收入比連續(xù)三年下降，已回落至十年低位。房?jī)r(jià)收入比衡量了一個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)的高低和居民的購(gòu)買力。觀察美國(guó)的房?jī)r(jià)收入比可以發(fā)現(xiàn)，美國(guó)房?jī)r(jià)收入比存在一定的均值回歸的特性。我們認(rèn)為，其邏輯在于隨著房?jī)r(jià)下降，居民的購(gòu)買力逐漸提升，購(gòu)房需求迎來(lái)重新釋放。2020年之后我國(guó)房?jī)r(jià)收入比經(jīng)歷了連續(xù)三年的下降，截至2023年年中，房?jī)r(jià)收入比距離2015年的低位已經(jīng)不遠(yuǎn)。我們判斷，借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，后續(xù)房?jī)r(jià)大幅下跌的空間或相對(duì)有限，明年全國(guó)層面房?jī)r(jià)有望企穩(wěn)。
　　風(fēng)險(xiǎn)因素：政策超預(yù)期收緊；歷史數(shù)據(jù)及規(guī)律不能代表未來(lái)。