>> 申萬宏源-地產(chǎn)及物管行業(yè)周報：加快構(gòu)建新發(fā)展模式，一二手成交周環(huán)比回升-250629
| 上傳日期： |
2025/6/30 |
大小： |
1117KB |
| 格式： |
pdf 共16頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪,陳鵬 |
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本期投資提示：
地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：一二手房成交環(huán)比回升，新房成交推盤比下降。上周（25/6/21-25/6/27）34個重點城市新房合計成交379萬平米，環(huán)比+51%；其中，一二線環(huán)比+56%、三四線環(huán)比-0.2%；6月一手房月成交同比-13%，較5月-3.5pct；其中，一二線同比-11%、三四線同比-26%，分別較5月-1pct和-32pct。上周13個重點城市二手房成交126萬平米，環(huán)比+0.5%；6月截至上周二手房累計成交同比-5%，較5月+3.5pct。庫存方面，上周15城推盤182萬平米，對應成交推盤比0.85倍，最近三個月（25年3月-25年5月）分別為1.36倍、0.86倍和1.14倍。至上周末，15城可售面積8,979萬平米，環(huán)比+0.3%；3個月移動平均去化月數(shù)為20.1個月，環(huán)比+0.3個月，總體行業(yè)新房市場仍處于去庫存趨勢中。
主要政策新聞：何立峰指出加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，6月LPR維持不變。宏觀方面，中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰指出，積極擴大內(nèi)需提振消費，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式；國家發(fā)展改革委政策研究室副主任李超表示，有信心、有能力把外部沖擊的不確定性和不利影響降到最低，推動經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展；央行公布6月LPR報價，1年期維持3.0%，5年期以上為3.5%，均與上月持平。因城施策方面，廣東發(fā)布促進經(jīng)濟向好工作方案，支持首置和多子女家庭購房；西安調(diào)整新畢業(yè)大學生住房保障政策；天津、常州自7月起調(diào)整公積金繳存基數(shù)。住房公積金方面，杭州推“公積金直付首付”新業(yè)務；濟南支持使用公積金支付保障房首付；沈陽優(yōu)化6項公積金政策措施，自7月1日起執(zhí)行；天津調(diào)整繳存額區(qū)間；常州同步執(zhí)行新繳存基數(shù)。
公司動態(tài)跟蹤：新城控股提前贖回5,000萬美元10月到期的境外美元債。融資方面，越秀地產(chǎn)子公司穗建公司將于7月7日全額贖回“22穗建07”債券，總額4億元；新城控股提前贖回5,000萬美元境外債。擔保方面，首開股份將召開臨時股東大會審議為子公司提供不超7億元擔保額度等議案；招商蛇口為杭州子公司和廈門西海灣公司提供合計超20億元擔保；南山控股新增為全資子公司武漢山峻提供1.5億元貸款擔保；城建發(fā)展擬為子公司申請不超過5.35億元的貸款提供擔保；金地集團亦為南京威磐提供最高不超過2.607億元的擔保。
一周板塊回顧：上周房地產(chǎn)板塊、物管板塊均跑贏大市。板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)上漲3.07%，滬深300指數(shù)上漲1.95%，相對收益為1.12%，板塊表現(xiàn)強于大市，在31個板塊排名中排第17位。個股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個股分別為：新湖中寶、華遠地產(chǎn)、珠江股份、新黃浦、冠城大通，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個股分別為ST中珠、深深房A、深振業(yè)A、中國國貿(mào)、新城控股。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個股平均上漲2.67%，滬深300指數(shù)上漲1.95%，相對收益為0.71%，板塊表現(xiàn)強于大市。當前主流AH房企25/26PE均值分別為13.8/12.3倍；物管25/26PE均值分別13.2/11.7倍。
投資分析意見：看好產(chǎn)品力和庫存管理能力強的優(yōu)質(zhì)房企，維持“看好”評級。我們認為我國一二手房總成交已穩(wěn)、并已持續(xù)穩(wěn)定近3年，但量價并未如期進入正向循環(huán)，因而預計后續(xù)仍有必要加大政策支持力度。近期房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)表態(tài)從“持續(xù)鞏固”調(diào)整為“更大力度”，意味著“止跌回穩(wěn)”仍是政策主基調(diào)，并修復居民資產(chǎn)負債表是關(guān)鍵，預計新一輪支持政策或?qū)⒊雠_，可能包括：房貸降息、加量好房子、優(yōu)化收儲、推進城改等，其中好房子政策將開辟新發(fā)展賽道，將助力優(yōu)質(zhì)房企率先進入底部拐點時刻，推動經(jīng)營模式由金融業(yè)轉(zhuǎn)向制造業(yè)，從而迎接PB-ROE的向上突破。我們維持房地產(chǎn)及物管“看好”評級，推薦：1）產(chǎn)品力房企：建發(fā)國際、濱江集團、華潤置地、建發(fā)股份、中海外發(fā)展、保利發(fā)展、招商蛇口，關(guān)注綠城中國；2）二手房中介：貝殼-W，關(guān)注我愛我家；3）物業(yè)管理：華潤萬象、招商積余、綠城服務、中海物業(yè)、保利物業(yè)；4）低估值修復房企：新城控股、越秀地產(chǎn)、龍湖集團、華發(fā)股份，關(guān)注中國金茂。
風險提示：調(diào)控政策超預期收緊，銷售去化不及預期；物管行業(yè)人工成本上行超預期。
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